Die Pflege-Nischen haben ihre Tücken

von Robin Göckes

Senioren- und Gesundheitsimmobilien sind dank ihrer Krisenfestigkeit in der Investorengunst gestiegen.
Trotzdem hält der Markt einige Stolperfallen bereit.

Das Transaktionsvolumen ist stabil geblieben, die Investoren stehen Schlange, die Mieten fließen weiter. Während
andere Assetklassen coronabedingt zu kämpfen haben, sind Seniorenimmobilien wie Pflegeheime oder
Einrichtungen für betreutes Wohnen wirtschaftlich bislang glimpflich durch das Krisenjahr 2020 gekommen. Das
hat vor allem mit den politischen Steuerungseingriffen zu tun, die im Zuge der Pandemie vorgenommen worden
sind. „Probleme bei Betreibern wurden weitgehend durch den Rettungsschirm der Politik aufgefangen. Etwa,
wenn durch Mehrausgaben für Desinfektionsmittel oder Minderbelegung die Einnahmen gesunken sind. Deshalb
würde ich jetzt auch nicht mit einer großen Konsolidierungswelle rechnen“, berichtet Markus Bienentreu,
Geschäftsführer der Sozialimmobilienberatung Terranus. Natürlich habe es Betreiber gegeben, die mit ihren Vermietern
nachverhandeln wollten. „Aber nach meiner Erfahrung blieb es dann auch bei dem Versuch, wenn der
Vermieter konkret nachgefragt hat. Die meisten vollstationären Pflegeeinrichtungen waren durchweg sehr gut
belegt und konnten die Miete über die Einnahmen aus den Investitionsfolgekosten erwirtschaften“, berichtet er.

Rechtsanwältin Maritheres Palichleb von der Kanzlei GSK Stockmann beurteilt die Lage ähnlich, will jedoch
nicht zu früh Entwarnung geben. „Bislang sind die meisten Betreiber gut durchgekommen, aber wir müssen den
Herbst abwarten. Da könnte es an der einen oder anderen Stelle durchaus noch zu Liquiditätsengpässen kommen.
Im Vorteil sind dann Betreiber mit Rücklagen und etablierte Anbieter mit zahlreichen Häusern. Einzelbetreiber
könnten schon eher Probleme bekommen“, mahnt sie.

Betreutes Wohnen ist bei Investoren besonders gefragt

Angesichts der vergleichsweise geringen wirtschaftlichen Probleme, die der Sektor in den vergangenen Monaten
an den Tag gelegt hat, verwundert das gestiegene Investoreninteresse nicht. „Sowohl das betreute Wohnen als
auch Pflegeheime sind gerade jetzt in der Rezession als risikoarme Anlagen stark nachgefragt“, sagt Nico Grimm,
Geschäftsführer Vivum Services, eines Fondsmanagers und Projektentwicklers im Markt für Pflegeimmobilien.
Besonders hoch in der Investorengunst stehe allerdings das betreute Wohnen. „Das liegt an der konzeptionellen
Nähe zur normalen Wohnungswirtschaft. Gäbe es da tatsächlich mal ein gravierenderes Problem etwa mit der
Auslastung, ließen sich solche Projekte auch recht einfach in normale Miet-Wohnimmobilien umwandeln.“
Hinzu kommt, dass sich eher niedrigschwellige Service-Wohnangebote für Senioren ganz unabhängig von Corona
mit einigen Problemen nicht herumplagen müssen, die für Pflegeheime Schwierigkeiten bedeuten. „Bei uns
gehen derzeit sehr viele Angebote ein, neue Pflegeheime in Betrieb zu nehmen. Die lehnen wir aber ab. Einfach,
weil das Personal fehlt. Gerade in den Ballungsgebieten“, berichtet Bernd Rothe, Geschäftsführer des Unternehmens
Cosiq, das auf die Entwicklung, Restrukturierung und den Betrieb unterschiedlicher Wohnkonzepte für
Menschen mit Pflegebedarf und Senioren spezialisiert ist. Der Personalmangel werde allerdings zunehmend
auch für ambulante Dienste ein Problem. „Gerade, wenn es darum geht, neue Projekte über einen ambulanten
Dienst zu versorgen“, erklärt Rothe, der darüber hinaus auch bei anderen Konzepten vor einer allzu rosaroten
Brille warnt.

Neue Regeln könnten Rendite kosten

Dazu zählen etwa ambulante Wohngemeinschaften, die mit wenig Personalaufwand und großen Abrechnungsmöglichkeiten
einhergehen. „Bei denen denkt der Gesetzgeber inzwischen über eine stärkere Regulierung nach,
und ich bin überzeugt, dass diese auch kommen wird. Lange wird das nicht mehr dauern“, sagt er. Das sei vor allem
für Campusmodelle mit einem hohen Anteil solcher Wohngemeinschaften am Gesamtkonzept eine Gefahr.
Auch die Möglichkeiten von Doppelabrechnungen bei ambulanter Versorgung und gleichzeitiger Tagespflege
würden wohl noch eingeschränkt. Bei einigen Betreibern würden dadurch sicherlich die Renditen beschnitten.
„Rechnen können sich solche Campusmodelle aber trotzdem noch“, sagt Rothe.

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